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        產業寶

        中國式園區2015-2016:深度總結與形勢預判!

        作者:來源:產業寶時間:2016-02-19 15:15

        過去的一年中,中國園區房地產市場發展極其復雜,因為政策限制、經濟低迷等原因,園區地產總體看來并沒有明顯漲幅,但銷售額增速與盈利卻高于住宅企業,可以說,未來產業園區成為新藍海。宏觀政策與經濟形勢的變化將對中國園區產生何種影響?2016年的園區地產又將呈現什么樣的發展趨勢?招商引資內參選取全國房地產經理人聯合會的這篇文章對這些問題進行深入探討。

        一、2015年園區地產發展現狀分析。

        1、2015年園區市場總體概述。

        近年來國內房地產市場進入調整期,住宅需求逐漸回歸理性,商業市場過剩風險顯現,而城鎮化人口聚集以及產業快速升級推動產業地產市場逐漸活躍,產業園區儼然被各界看成是一片新藍海。2015年,綠地、萬科加快拓展產業地產,實體企業圈地尋求新的業務增長點,國際資本黑石、淡馬錫等進行新一輪的產業園區注資活動,非標企業大量涌入使這一領域競爭更加激烈。

        產業升級與轉移是產業地產的直接推動力,我國主導產業方向和產業鏈條同時升級,疊加產業在區域間轉移,處于工業地產向產業地產轉型期。目前我國第三次產業轉移和第四次產業轉移同時進行。一方面,東部沿海地區開始進行新一輪產業升級,逐步發展知識密集型、技術密集型產業,同時將化工、機械、建材等勞動密集型和資本密集型傳統制造業向甘肅、寧夏等西部地區轉移。

        總體來看,2015年,園區市場并不景氣。一方面是因為經濟確實低迷,很多行業的企業放緩了投資發展的步驟,而文化創意、電子商務這些新興行業雖然發展較快,但主要以租賃為主,沒有進入大范圍的物業購置階段;另一方面,由于政策的限制,很多事業單位、國有企業物業購置的行為被暫停。同時由于新進入的企業參差不齊,包括專業運營商、高科技企業、房地產商、資源商等,導致園區市場極其復雜,其中能夠盈利的是少數。

        從銷售額上看,2015年園區地產板塊的銷售額比以往有所發展,但沒有本質變化。從園區上市板塊來看,華夏幸福銷售額依然最 大,但其總銷售額中包括大量住宅收入,其中注明為產業服務的收入大概在100億左右。園區地產十家上市公司的平均規模收入是70.4億,中位數是十幾億,比住宅企業小很多。從銷售收入看,增速高于住宅企業,達到25.2%。

        從運營數據來看,總體運營質量上升,存貨周轉率和流動比率有所提升,但仍弱于快周轉的住宅企業。

        圖1:產業地產企業與傳統住宅產業對比


        但從盈利能力看,上市的園區類企業的產業盈利能力卻優于住宅企業,凈利潤率、凈利潤增速、ROE等幾個方面都明顯高于傳統住宅企業,譬如,電子城的凈利潤率高達35.11%,華夏幸福的ROE達到36.12%。

        圖2:產業地產企業與傳統住宅產業對比


        2、宏觀政策與經濟形勢變化對行業產生巨大影響。

        當前,宏觀政策與經濟形勢變化對園區地產行業的影響主要體現在兩個方面:

        首先,宏觀政策為產業園區發展提供了重大機遇,產業園區創新和發展存在巨大空間。

        第一,一帶一路戰略的實施為產業園拓展國際市場提供了重大機遇。據商務部2015年統計數據顯示,目前我國已在50個國家建立118個經貿合作區。其中有77個處在“一帶一路”沿線23個國家,35個合作區處于絲綢之路經濟帶的沿線國家,42個處于21世紀海上絲綢之路的沿線國家?!耙粠б宦贰睉鹇缘姆€步推進為我國的經濟發展帶來了全新而廣闊的發展空間?!坝醒芯勘砻?,中國還將在建交的國家成立160多個中國產業園,同時對等這些國家也將在中國建立160多個產業園,可以說機會空間巨大。園區“走出去”有利于促進中國與“一帶一路”沿線各國之間的政策溝通、設施聯通、貿易暢通、資金融通、民心相通,是實現“一帶一路”戰略的重要路徑,也為中國的產業園區發展帶來新機遇。

        第二,新型城鎮化帶來產業園區發展的新支點。新型城鎮化是拉動中國經濟的強大引擎,是未來十年的重大戰略機遇。新型城鎮化的重點是強調產業支撐和以人為本,就需要大力發展以產城融合為重點的產業新城建設。在去年7月9日發改委辦公廳發布的《關于開展產城融合示范區建設有關工作的通知》中,提出要形成60個產城融合示范區報試點,在現有產業園基礎上升級成產業新城,有專家預測,未來十年,城鎮化將為中國提供50萬億的工業量,園區作為產業落地的載體,也迎來巨大的發展空間。同時,在新的城鎮化過程中,所遇到的基礎設施建設、環境改造,以及人的社會需求,會帶來巨大的拉動,也給園區開發帶來重大機遇。

        第三,京津冀一體化為產業園區建設提供更多空間。2015年隨著《京津冀協同發展規劃綱要》出臺,京津冀一體化進程逐步在各領域取得實質化的進程。首先,產業轉移與人口遷徙將會帶來產業園區需求的增加。對現有園區來說,如環北京的燕郊、固安、香河等區域,由于相鄰北京的地理優勢且房價相對較低,長期以來承接了北京房地產的溢出需求,但過往這些區域的產業發展較弱,大都成為睡城,此次產業轉移帶動的人口遷徙將大幅加速產業園區的發展;對可能新建的園區來說,產業轉移勢必帶來新的發展機遇,如廊坊永清服裝城。其次,協同發展將推動產業園區價值的提升。京津冀一體化將帶來交通條件的改善和基礎設施的完善,這將明顯提升處于該區域的產業園區土地價值,隨著經濟協同發展實施,資源豐富的河北將跟上京津的發展步伐,區域經濟的提升,整體經濟的發展將為產業園區打開更廣闊的發展空間。最后“三中心一基地”的提出,實質上就是產城融合的推進,通過產業功能來落實經濟發展,推進區域進步。

        第四,國家 級新區建設將直接促進產業園區發展。從去年到今年,國家已經批準了15個新區,這是國家落實區域發展戰略、對經濟和產業功能的大整合,也為園區建設帶來機遇。通過“國家 級新區—中心城市—城市群—經濟帶”的作用機制,使新區自身發展與周邊城市相得益彰。國家 級新區通過發展產業、完善基礎設施,使區域交通更便捷、設施更完善、經濟更繁榮、環境更美好。國家 級新區的建設必然通過區中建園、園中建園的方式來落實推進,從而推動產業發展、城市配套完善、人口聚集,這為園區地產的開發運營帶來了廣闊市場空間。

        第五,大眾創業、萬眾創新為園區發展提供新動力。在創新創業逐漸成為中國新常態經濟“新引擎”的背景下,眾創空間作為離創業者最近的平臺發揮著重要的作用。眾創空間與孵化器、加速器、產業園區協同構成產業成長鏈條,眾創空間是產業園區的入口,而產業園區是眾創空間的出口,共同推動創新創業企業的發展壯大。眾創空間發展迅速,華夏、億達、北科建、北京經開等國內知名園區地產商都開始打造自己的眾創空間。在經濟結構轉型、創新創業加速推進的大背景下,眾創空間正日益興起并快速迭代更新,必然為產業園區發展提供新的動力,創造出園區發展的新業態和新格局。

        其次,由于整體經濟下行,產業環境面臨嚴冬,產業園區發展也遇到了一些瓶頸:

        第一,產業園區的產業招商速度減緩、競爭加劇。由于“三期疊加”,我國經濟進入新常態,GDP增速下滑,實體經濟發展減速。實體產業拓展意愿減弱,對物理空間的載體需求下降,增大了產業招商的難度,減緩了產業招商的速度。另一方面,工業用地是產業發展的空間載體,在經濟增長目標的驅動下,各地方政府對于工業用地的供應幾乎是“有求必應”,導致前幾年工業用地供應量大,使得目前各級各類的園區眾多,參差不齊,存量巨大,供需兩端的矛盾突出,也進一步加大了產業園區招商的競爭激勵程度。

        第二,園區載體銷售不暢,營利模式亟需轉型升級。傳統的園區地產開發是單純依靠“土地溢價 賣房賣鋪”來實現盈利,在載體銷售受阻的情況下,這種粗放型盈利模式已經難以為繼;而且傳統的開發模式忽略了園區的配套建設與服務功能。目前,中國進入了園區地產整頓升級階段。產業園區在功能上由傳統意義上的單一配套轉向復合功能設計,運營方式上由原來多類別科技領域的疊加轉向專業化的研究開發。開發運營模式的轉變也促使產業地產盈利模式隨之更新。大多數園區地產的營利模式出現調整,從單純銷售物業向更高比例的自持轉型,由專注房地產開發到全產業鏈服務,開始探索股權投資,園區物業資本化等多種增值模式。

        第三,園區地產領域復合型人才嚴重匱乏。園區地產開發鏈條、價值鏈條比較長,從前期產業定位,功能策劃,建筑規劃、開發建設,到后期的招商運營、產業服務、資本運作等,每個環節都需要大量的專業人才去支持。而且產業園區的業態比較復雜,包含了商業、產業、住宅等多種類型,每個類型下又都有細分,也對人才的復合型提出了相當高的要求。園區地產市場廣闊,但懂園區運營規律、了解行業發展的復合型人才極為缺乏,因此,人才競爭也是園區地產競爭中一個非常重要環節。從園區經營者自身來說,如何更好的吸引人才、培養人才、運用人才也成為園區運營的一個重要課題。

        第四,行業政策體系的持續、穩定和精細化程度均有較大提升空間。宏觀政策的變動對園區地產有直接和根本的影響。園區的終 極客戶是政府,而且園區投資大、周期長、回報低,也需要政府在稅收補貼、土地優惠等方面給予支持,因此,園區行業是極度依賴良好的政策環境和制度環境的,但目前從國家各部門及各城市管理者對行業技術創新、產業發展、行業進步等方面體現在政策制度上還搖擺不定,缺乏連續性和深度研究,沒有在各層面達成共識,這也導致PPP等創新模式的廣泛推廣落地還面臨較多困難和阻力。

        二、2015年園區地產行業的主要特征。

        總體來看,2015年園區地產行業呈現了一些新的特征和趨勢。

        1、從企業定位來看,園區運營機構呈現平臺化。

        園區地產作為房企和資本青睞的藍海,無論是傳統房地產開發商的轉型升級,還是落實國家新型城鎮化、京津冀一體化、互聯網 戰略以及市場上最熱的眾創、眾籌等,都能與產業園區相結合,本質是因為園區具有典型的平臺屬性,既是城市內綜合體開發、提升城市功能的重要手段,也是產業落地、企業發展的載體。而且園區開發運營產業鏈復雜、客戶需求以及物業形態的多樣性,使得園區行業的價值鏈更長,但同時也對運營商提出了更高的要求。園區地產企業必須要充分利用產業園區的平臺屬性,整合各種資源來提升園區的運營效率和服務質量,來促進入園企業的發展,因此園區運營機構普遍利用平臺經濟的思維,來整合商業、產業、金融資源,從而使運營機構呈現出平臺化的趨勢。

        2、從產品策劃來看,產城融合特征更加明顯。

        產城融合是近年來園區委提出的園區開發理念,并逐漸受到行業的認同,尤其是新型城鎮化規劃實施以來,更加強調產業支持與人口的聚集,產城融合的產業園區開發受到了政府的高度認同。國家層面提出的產城融合示范區的打造,也進一步說明了產城融合成為未來國家新城新區開發的必然趨勢。從2015年來看,產業園區的產城一體化特征更加明顯,新建產業園區在策劃階段更加注重產業發展與城市功能的融合,更加以人為本,產業集聚功能和城市服務功能更加有規律,有深度。

        3、從產品建造來看,生態智慧化日益明顯。

        園區產品的生態智慧化既是園區自身發展的需要,也是市場的需要。隨著園區開發商向園區運營服務商的轉型,從運營角度來講,園區產品的生態智慧有利于促進園區的產業招商,成為出租和銷售的亮點,也有利于園區運營商對園區的管理和服務;從市場來看,現在園區的入住人群很多是90后、95后,他們非常關注智慧化的發展和生態環境的提升,也需要園區主動適應變化,打造客戶需要的產品。而且國家大力提倡智慧城市建設,鼓勵發展生態城市,產業園區作為城市的重要名片,也必須在生態智慧方面走在前列,才更加容易獲得政策的政策支持。

        4、從園區經營來看,園區運營服務化趨勢日趨顯著。

        運營服務化、全方位升級園區服務是園區企業從開發商向運營服務商轉型升級的必然要求。只有做好生活服、生產服務和生態服務,才能增加園區的粘性,提升園區的入駐企業數量和質量,提高園區的品質和品牌。由于優質土地資源和企業資源的雙重稀缺性,幾乎所有的產業園開發方都開始認識到服務的重要性,從重開發逐漸向重運營轉型。隨著園區開發商向運營服務商的轉型,園區地產企業開始更多地從產業鏈的角度來提供園區服務,并從早年的泛服務向精準服務升級,根據各園區產業特征和企業類型的不同,服務的內容更豐富,更專業。園區運營的服務化不僅是促進園區招商、提升園區品質的手段,也是園區地產企業豐富盈利來源的重要渠道。

        三、2016年園區地產發展趨勢。

        2016年,園區地產將隨著新型城鎮化、京津翼一體化、一帶一路、創新創業等國家戰略的落實,獲得更多的發展機會和更大的發展空間,呈現出如下新的趨勢和特征。

        1、園區地產與資本市場深度融合。

        近年來,園區地產開始得到資本市場的認可,國外普洛斯、凱德等資本運作模式將在國內市場快速興起。2013—2014年在香港資本市場上市的房企中,超過70%是產業地產商。2014年,光谷聯合、大連億達、中國宏泰相繼在香港IPO,上海自貿區地主兼漕河涇的母公司臨港集團借殼自儀股份,曲線完成IPO,赫赫有名的蘇州工業園(中新集團)也正在A股IPO排隊中,據統計,平安不動產、銀證基金、嘉民基金以向專業物流地產商注資的方式或直接投入自持的方式驅動物流園區的發展擴張;綠野資本、天賦資本、湖北高投為代表的產業投資基金,正以園區為平臺,以投資打造產業集群為最終目的,追求傳統地產性收益之外資產證券化的退出方式??梢哉f,2016年,隨著我國的體制機制改革深化和金融創新,園區地產必將與資本市場進一步深度融合,以平臺思維和投行思維來共同推動產業園區的發展。園區地產的金融創新將會成為新的競爭利器,資產證券化、眾籌、股權投資等各類資本運作方式將在園區地產領域日益成熟并將大放異彩。

        2、產業生態構建將成為園區的新趨勢。

        隨著園區地產企業從開發商向運營服務商的轉型,企業的關注焦點從土地增值、物業銷售逐漸轉向產業培育、物業經營和資產管理,更加注重園區服務軟環境的打造,產業的關注點也從產業鏈進一步拓展到產業生態圈,從項目開發商思維向區域發展商思維轉型。硅谷的產業生態圈是在長期的自發實踐中形成的區域性創新高地。而基于產業生態圈人為地構建產業生態體系,是加快產業集群發展的重要手段。構建產業生態圈應以產業園區為核心,圍繞資本、技術、人才、市場等核心要素,整合政府政策、園區周邊的商業資源、園區周邊的教育、醫療等社會公共事業資源,以及社會化的創新資源,使創新創業的要素資源以產業園區為平臺進行整合,構建資源要素在跨園區的區域之間高效的流通機制,使整個區域形成良好的產業生態,成為社會化、市場化的大孵化器,是加快推動產業培育和成長的有效手段,也成為了產業園區未來的發展方向。

        3、互聯網思維將改變產業園區的管理和運營格局。

        園區管理與互聯網的結合是一個趨勢?;ヂ摼W思維與互聯網產品對園區行業產生深刻影響,園區從產品開發到服務運營都將產生深刻的變化。比如互聯網的用戶思維就要求園區要增加用戶的參與感、提升服務的精準度和精細度;互聯網的簡約思維要求產業園區要精準產業定位、做專做強,而不能做成大雜院;互聯網迭代思維要求園區在產品和服務方面也要快速創新,不斷提供滿足用戶要求的產品和服務?;ヂ摼W的眾籌、企業社區APP等產品的廣泛使用,也將帶動園區融資、營銷、管理運營模式的重構;O2O服務模式將成為產業園區提升服務水平和質量的重要手段?;ヂ摼W平臺思維要求產業園區充分發揮平臺作用,整合更多的政府、產業、行業、商業、金融等各種資源來提升服務,以優質的政務服務、產業服務、生活服務等來應對激烈的市場競爭,打造具有更高產業粘性的創新創業平臺。同時,如果不能與時俱進,忽視互聯網思維,以地產開發思維進行園區開發的企業將陷入困境,產業園區之間的并購重組會增多。

        4、雙創背景下產業園區眾創空間方興未艾。

        在國家“大眾創業、萬眾創新”的風口上,眾創空間在不斷的創新發展。眾創空間作為創新型孵化器,是產業鏈的重要構成部分,眾創空間與加速器、產業園區(產業基地)、產業新城等共同構成產業生態鏈,是傳統產業鏈向前端的延伸。眾創空間同時也是產業園區落實創新驅動的利器,能夠有效提升產業園區人氣、促進產業園區服務質量提升、營造創新創業文化、推動產業生態構建,能夠與產業園區相互促進、融合發展。與目前非產業園區的眾創空間相比,產業園區作為比眾創空間更大的平臺,能夠整合的資源更多,支持創新創業的能力更強,做實做強眾創空間的條件更加完備。2015年,已經有一些優秀的產業園區開始打造了自己的眾創空間,眾創空間在一定程度上成為了園區的標配。因此,2016年必將有更多的產業園區結合自身產業定位打造專業化的眾創空間,舉辦區域創業大賽或專業門類創業大賽,來吸引創業者和創業企業,來獲取政府的政策支持,使眾創空間與園區自身發展有機融合、相互促進,實現共贏。

        5、PPP模式進行新城新區開發將積極推進。

        新城新區開發是新型城鎮化的要求,也是發展產業的需要。華夏幸福固安新城PPP模式受到政府的通報表揚,為園區地產企業進行新城新區開發提供了有益借鑒。2015年,發改委通過遴選,公布了2批PPP項目,第一批推介項目取得積極進展,有329個項目已經簽約,簽約率為31.5%。目前,發改委PPP項目庫總計包含2125個項目、總投資3.5萬億元。在地方財政收入大幅下滑,融資平臺公司被剝離政府融資職能之后,地方政府也愈加重視PPP模式,使得PPP模式在各地風生水起。2015年,各地都在積極探索以PPP模式來推進重大項目的落地,但一般以一級開發切入,且尚未大規模展開。雖然PPP落地實施還有各種各樣的困難,但是總體來看,2016年,隨著政府契約意識的增強,社會資本對PPP模式的深入了解,以及國家體制機制改革的深化,PPP模式作為一個創新的方向將積極推進。類似華夏幸福固安工業園的產業園區、產業新城的開發運營模式也受到了社會資本的青睞,園區地產企業利用PPP模式進行新城新區開發將有更大的空間。


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